Array
(
[ID] => 15919
[~ID] => 15919
[NAME] => Затратный метод оценки недвижимости: что нужно знать
[~NAME] => Затратный метод оценки недвижимости: что нужно знать
[IBLOCK_ID] => 104
[~IBLOCK_ID] => 104
[IBLOCK_SECTION_ID] =>
[~IBLOCK_SECTION_ID] =>
[DETAIL_TEXT] => Ранее мы рассматривали важные нюансы оценки недвижимости, виды оценочной стоимости, а также факторы, прямо или косвенно влияющие на итоговую стоимость. Сегодня мы поговорим о том, какие бывают методы оценки недвижимости. В частности, остановимся на затратном методе оценки недвижимости. Узнаем, в чем заключается затратный подход и рассмотрим случаи, когда без него не обойтись.
Во-первых, для новых или практически новых объектов недвижимости, особенно уникальных по архитектуре или функционалу, может отсутствовать достаточное количество достоверных рыночных данных.
Во-вторых, специализированные объекты, такие как промышленные комплексы, высокотехнологичные склады, отели с уникальной концепцией, медицинские центры или объекты с нестандартными инженерными решениями, часто не имеют прямых аналогов на рынке, что делает сравнительный анализ невозможным.
В-третьих, объекты, требующие значительных капиталовложений в ремонт или реконструкцию, имеют существенную разницу между текущим состоянием и потенциальной стоимостью после обновления. Их оценка рыночным методом будет неточной, поскольку предполагает продажу в существующем виде.
В-четвертых, смешанные объекты (например, здания с совмещенными жилыми и коммерческими помещениями), исторические здания, а также недвижимость на участках с ограниченным использованием (например, с обременениями или специфическими условиями землепользования) требуют применения именно затратного подхода.
Методы затратного подхода:
Метод замены стоимости. Фокусируется на определении стоимости строительства нового объекта, функционально эквивалентного оцениваемому, с использованием современных строительных технологий и материалов. Это не просто сумма затрат на материалы и работы. Оценщик должен учесть стоимость земельного участка (с учетом его местоположения, инфраструктуры и потенциала), затраты на проектирование (включая архитектурные, инженерные и геодезические работы), стоимость строительных материалов, заработную плату строительной бригады, накладные расходы строительной компании, а также стоимость получения необходимых разрешений и согласований. Важно учитывать инфляцию и изменение цен на строительные ресурсы в период строительства. Для повышения точности расчетов могут использоваться специальные индексы цен на строительные материалы и услуги.
Метод восстановительной стоимости. Применяется, когда объект подвергся частичному или полному разрушению. В этом случае, задачей оценщика является определение стоимости восстановления объекта до его прежнего состояния. Этот метод более сложный, так как требует тщательного анализа повреждений, оценки стоимости восстановительных работ и учета возможных изменений в технологиях строительства и материалах по сравнению с изначальным проектом. Кроме того, оценщик должен учитывать стоимость демонтажных работ, утилизации строительного мусора, а также возможность применения современных, более эффективных материалов и технологий, что может снизить общую стоимость восстановления.
Метод стоимости воспроизводства. Близок к методу замены, но сфокусирован на воспроизводстве конкретного объекта с учетом всех его особенностей и использованием тех же материалов и технологий, что и при первоначальном строительстве. Этот метод наиболее точен для исторических зданий или объектов с уникальной архитектурой, где замена на функциональный аналог невозможна или нежелательна. Для этого метода требуется подробная документация о первоначальном строительстве, включая чертежи, спецификации материалов и отчеты о выполненных работах. Оценщик должен также учесть изменение цен на материалы и работы за период с момента первоначального строительства до настоящего времени.
После определения базовой стоимости, независимо от выбранного метода, производится корректировка на износ (физический, функциональный и внешний), устаревание (технологическое и функциональное) и другие факторы, влияющие на стоимость. Например, функциональный износ может быть вызван устаревшими планировочными решениями, а внешний износ – некачественным содержанием объекта. В заключении оценщик формирует отчет, детально описывающий примененные методы, входные данные и полученные результаты, обосновывая окончательную оценку стоимости объекта недвижимости. Важно понимать, что затратный подход является лишь одним из методов оценки, и его результаты должны быть сопоставлены с данными других методов, если таковые доступны, для получения наиболее объективной оценки.
[~DETAIL_TEXT] => Ранее мы рассматривали важные нюансы оценки недвижимости, виды оценочной стоимости, а также факторы, прямо или косвенно влияющие на итоговую стоимость. Сегодня мы поговорим о том, какие бывают методы оценки недвижимости. В частности, остановимся на затратном методе оценки недвижимости. Узнаем, в чем заключается затратный подход и рассмотрим случаи, когда без него не обойтись.
Во-первых, для новых или практически новых объектов недвижимости, особенно уникальных по архитектуре или функционалу, может отсутствовать достаточное количество достоверных рыночных данных.
Во-вторых, специализированные объекты, такие как промышленные комплексы, высокотехнологичные склады, отели с уникальной концепцией, медицинские центры или объекты с нестандартными инженерными решениями, часто не имеют прямых аналогов на рынке, что делает сравнительный анализ невозможным.
В-третьих, объекты, требующие значительных капиталовложений в ремонт или реконструкцию, имеют существенную разницу между текущим состоянием и потенциальной стоимостью после обновления. Их оценка рыночным методом будет неточной, поскольку предполагает продажу в существующем виде.
В-четвертых, смешанные объекты (например, здания с совмещенными жилыми и коммерческими помещениями), исторические здания, а также недвижимость на участках с ограниченным использованием (например, с обременениями или специфическими условиями землепользования) требуют применения именно затратного подхода.
Методы затратного подхода:
Метод замены стоимости. Фокусируется на определении стоимости строительства нового объекта, функционально эквивалентного оцениваемому, с использованием современных строительных технологий и материалов. Это не просто сумма затрат на материалы и работы. Оценщик должен учесть стоимость земельного участка (с учетом его местоположения, инфраструктуры и потенциала), затраты на проектирование (включая архитектурные, инженерные и геодезические работы), стоимость строительных материалов, заработную плату строительной бригады, накладные расходы строительной компании, а также стоимость получения необходимых разрешений и согласований. Важно учитывать инфляцию и изменение цен на строительные ресурсы в период строительства. Для повышения точности расчетов могут использоваться специальные индексы цен на строительные материалы и услуги.
Метод восстановительной стоимости. Применяется, когда объект подвергся частичному или полному разрушению. В этом случае, задачей оценщика является определение стоимости восстановления объекта до его прежнего состояния. Этот метод более сложный, так как требует тщательного анализа повреждений, оценки стоимости восстановительных работ и учета возможных изменений в технологиях строительства и материалах по сравнению с изначальным проектом. Кроме того, оценщик должен учитывать стоимость демонтажных работ, утилизации строительного мусора, а также возможность применения современных, более эффективных материалов и технологий, что может снизить общую стоимость восстановления.
Метод стоимости воспроизводства. Близок к методу замены, но сфокусирован на воспроизводстве конкретного объекта с учетом всех его особенностей и использованием тех же материалов и технологий, что и при первоначальном строительстве. Этот метод наиболее точен для исторических зданий или объектов с уникальной архитектурой, где замена на функциональный аналог невозможна или нежелательна. Для этого метода требуется подробная документация о первоначальном строительстве, включая чертежи, спецификации материалов и отчеты о выполненных работах. Оценщик должен также учесть изменение цен на материалы и работы за период с момента первоначального строительства до настоящего времени.
После определения базовой стоимости, независимо от выбранного метода, производится корректировка на износ (физический, функциональный и внешний), устаревание (технологическое и функциональное) и другие факторы, влияющие на стоимость. Например, функциональный износ может быть вызван устаревшими планировочными решениями, а внешний износ – некачественным содержанием объекта. В заключении оценщик формирует отчет, детально описывающий примененные методы, входные данные и полученные результаты, обосновывая окончательную оценку стоимости объекта недвижимости. Важно понимать, что затратный подход является лишь одним из методов оценки, и его результаты должны быть сопоставлены с данными других методов, если таковые доступны, для получения наиболее объективной оценки.
[DETAIL_TEXT_TYPE] => html
[~DETAIL_TEXT_TYPE] => html
[PREVIEW_TEXT] => Затратный метод оценки недвижимости незаменим в ситуациях, когда рыночный подход, опирающийся на анализ сравнимых продаж, оказывается неэффективным. Это происходит в нескольких случаях.
[~PREVIEW_TEXT] => Затратный метод оценки недвижимости незаменим в ситуациях, когда рыночный подход, опирающийся на анализ сравнимых продаж, оказывается неэффективным. Это происходит в нескольких случаях.
[PREVIEW_TEXT_TYPE] => text
[~PREVIEW_TEXT_TYPE] => text
[DETAIL_PICTURE] => Array
(
[ID] => 22815
[TIMESTAMP_X] => 23.10.2024 13:23:13
[MODULE_ID] => iblock
[HEIGHT] => 300
[WIDTH] => 449
[FILE_SIZE] => 61785
[CONTENT_TYPE] => image/jpeg
[SUBDIR] => iblock/26a
[FILE_NAME] => 5x6c786x69q8f083981lfomo6bf4ivgz.jpg
[ORIGINAL_NAME] => high-view-real-estate-plans-with-magnifying-glass.jpg
[DESCRIPTION] =>
[HANDLER_ID] =>
[EXTERNAL_ID] => 045724532e0031db09273bb273bd45c3
[VERSION_ORIGINAL_ID] =>
[META] =>
[SRC] => /upload/iblock/26a/5x6c786x69q8f083981lfomo6bf4ivgz.jpg
[UNSAFE_SRC] => /upload/iblock/26a/5x6c786x69q8f083981lfomo6bf4ivgz.jpg
[SAFE_SRC] => /upload/iblock/26a/5x6c786x69q8f083981lfomo6bf4ivgz.jpg
[ALT] => Затратный метод оценки недвижимости: что нужно знать
[TITLE] => Затратный метод оценки недвижимости: что нужно знать
)
[~DETAIL_PICTURE] => 22815
[TIMESTAMP_X] => 23.10.2024 13:23:13
[~TIMESTAMP_X] => 23.10.2024 13:23:13
[ACTIVE_FROM_X] =>
[~ACTIVE_FROM_X] =>
[ACTIVE_FROM] =>
[~ACTIVE_FROM] =>
[LIST_PAGE_URL] => /ocenka-imushchestva/blog/
[~LIST_PAGE_URL] => /ocenka-imushchestva/blog/
[DETAIL_PAGE_URL] => /ocenka-imushchestva/blog/zatratnyy-metod-otsenki-nedvizhimosti-chto-nuzhno-znat/
[~DETAIL_PAGE_URL] => /ocenka-imushchestva/blog/zatratnyy-metod-otsenki-nedvizhimosti-chto-nuzhno-znat/
[LANG_DIR] => /
[~LANG_DIR] => /
[CODE] => zatratnyy-metod-otsenki-nedvizhimosti-chto-nuzhno-znat
[~CODE] => zatratnyy-metod-otsenki-nedvizhimosti-chto-nuzhno-znat
[EXTERNAL_ID] => 15919
[~EXTERNAL_ID] => 15919
[IBLOCK_TYPE_ID] => content
[~IBLOCK_TYPE_ID] => content
[IBLOCK_CODE] =>
[~IBLOCK_CODE] =>
[IBLOCK_EXTERNAL_ID] =>
[~IBLOCK_EXTERNAL_ID] =>
[LID] => s1
[~LID] => s1
[NAV_RESULT] =>
[NAV_CACHED_DATA] =>
[DISPLAY_ACTIVE_FROM] =>
[IPROPERTY_VALUES] => Array
(
)
[FIELDS] => Array
(
)
[PROPERTIES] => Array
(
[TABLE] => Array
(
[ID] => 241
[TIMESTAMP_X] => 2024-10-18 20:05:17
[IBLOCK_ID] => 104
[NAME] => Таблица
[ACTIVE] => Y
[SORT] => 500
[CODE] => TABLE
[DEFAULT_VALUE] => Array
(
[TEXT] =>
[TYPE] => HTML
)
[PROPERTY_TYPE] => S
[ROW_COUNT] => 1
[COL_COUNT] => 30
[LIST_TYPE] => L
[MULTIPLE] => N
[XML_ID] =>
[FILE_TYPE] =>
[MULTIPLE_CNT] => 5
[TMP_ID] =>
[LINK_IBLOCK_ID] => 0
[WITH_DESCRIPTION] => N
[SEARCHABLE] => N
[FILTRABLE] => N
[IS_REQUIRED] => N
[VERSION] => 1
[USER_TYPE] => HTML
[USER_TYPE_SETTINGS] => Array
(
[height] => 200
)
[HINT] =>
[PROPERTY_VALUE_ID] =>
[VALUE] =>
[DESCRIPTION] =>
[VALUE_ENUM] =>
[VALUE_XML_ID] =>
[VALUE_SORT] =>
[~VALUE] =>
[~DESCRIPTION] =>
[~NAME] => Таблица
[~DEFAULT_VALUE] => Array
(
[TEXT] =>
[TYPE] => HTML
)
)
[MORE_PHOTO] => Array
(
[ID] => 242
[TIMESTAMP_X] => 2024-10-18 20:05:17
[IBLOCK_ID] => 104
[NAME] => Дополнительные фото
[ACTIVE] => Y
[SORT] => 500
[CODE] => MORE_PHOTO
[DEFAULT_VALUE] =>
[PROPERTY_TYPE] => F
[ROW_COUNT] => 1
[COL_COUNT] => 30
[LIST_TYPE] => L
[MULTIPLE] => Y
[XML_ID] =>
[FILE_TYPE] =>
[MULTIPLE_CNT] => 5
[TMP_ID] =>
[LINK_IBLOCK_ID] => 0
[WITH_DESCRIPTION] => N
[SEARCHABLE] => N
[FILTRABLE] => N
[IS_REQUIRED] => N
[VERSION] => 1
[USER_TYPE] =>
[USER_TYPE_SETTINGS] => a:0:{}
[HINT] =>
[PROPERTY_VALUE_ID] =>
[VALUE] =>
[DESCRIPTION] =>
[VALUE_ENUM] =>
[VALUE_XML_ID] =>
[VALUE_SORT] =>
[~VALUE] =>
[~DESCRIPTION] =>
[~NAME] => Дополнительные фото
[~DEFAULT_VALUE] =>
)
)
[DISPLAY_PROPERTIES] => Array
(
)
[IBLOCK] => Array
(
[ID] => 104
[~ID] => 104
[TIMESTAMP_X] => 18.10.2024 20:05:17
[~TIMESTAMP_X] => 18.10.2024 20:05:17
[IBLOCK_TYPE_ID] => content
[~IBLOCK_TYPE_ID] => content
[LID] => s1
[~LID] => s1
[CODE] =>
[~CODE] =>
[API_CODE] =>
[~API_CODE] =>
[REST_ON] => N
[~REST_ON] => N
[NAME] => Блог
[~NAME] => Блог
[ACTIVE] => Y
[~ACTIVE] => Y
[SORT] => 500
[~SORT] => 500
[LIST_PAGE_URL] => /ocenka-imushchestva/blog/
[~LIST_PAGE_URL] => /ocenka-imushchestva/blog/
[DETAIL_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/ocenka-imushchestva/blog/#SECTION_CODE#/#ELEMENT_CODE#/
[~DETAIL_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/ocenka-imushchestva/blog/#SECTION_CODE#/#ELEMENT_CODE#/
[SECTION_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/ocenka-imushchestva/blog//#SECTION_CODE#/
[~SECTION_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/ocenka-imushchestva/blog//#SECTION_CODE#/
[CANONICAL_PAGE_URL] =>
[~CANONICAL_PAGE_URL] =>
[PICTURE] =>
[~PICTURE] =>
[DESCRIPTION] =>
[~DESCRIPTION] =>
[DESCRIPTION_TYPE] => text
[~DESCRIPTION_TYPE] => text
[RSS_TTL] => 24
[~RSS_TTL] => 24
[RSS_ACTIVE] => Y
[~RSS_ACTIVE] => Y
[RSS_FILE_ACTIVE] => N
[~RSS_FILE_ACTIVE] => N
[RSS_FILE_LIMIT] =>
[~RSS_FILE_LIMIT] =>
[RSS_FILE_DAYS] =>
[~RSS_FILE_DAYS] =>
[RSS_YANDEX_ACTIVE] => N
[~RSS_YANDEX_ACTIVE] => N
[XML_ID] =>
[~XML_ID] =>
[TMP_ID] =>
[~TMP_ID] =>
[INDEX_ELEMENT] => Y
[~INDEX_ELEMENT] => Y
[INDEX_SECTION] => Y
[~INDEX_SECTION] => Y
[WORKFLOW] => N
[~WORKFLOW] => N
[BIZPROC] => N
[~BIZPROC] => N
[SECTION_CHOOSER] => L
[~SECTION_CHOOSER] => L
[LIST_MODE] => C
[~LIST_MODE] => C
[RIGHTS_MODE] => S
[~RIGHTS_MODE] => S
[SECTION_PROPERTY] => N
[~SECTION_PROPERTY] => N
[PROPERTY_INDEX] => N
[~PROPERTY_INDEX] => N
[VERSION] => 1
[~VERSION] => 1
[LAST_CONV_ELEMENT] => 0
[~LAST_CONV_ELEMENT] => 0
[SOCNET_GROUP_ID] =>
[~SOCNET_GROUP_ID] =>
[EDIT_FILE_BEFORE] =>
[~EDIT_FILE_BEFORE] =>
[EDIT_FILE_AFTER] =>
[~EDIT_FILE_AFTER] =>
[SECTIONS_NAME] => Разделы
[~SECTIONS_NAME] => Разделы
[SECTION_NAME] => Раздел
[~SECTION_NAME] => Раздел
[ELEMENTS_NAME] => Элементы
[~ELEMENTS_NAME] => Элементы
[ELEMENT_NAME] => Элемент
[~ELEMENT_NAME] => Элемент
[EXTERNAL_ID] =>
[~EXTERNAL_ID] =>
[LANG_DIR] => /
[~LANG_DIR] => /
[SERVER_NAME] => rlt.by
[~SERVER_NAME] => rlt.by
)
[SECTION] => Array
(
[PATH] => Array
(
)
)
[SECTION_URL] =>
[META_TAGS] => Array
(
[TITLE] => Затратный метод оценки недвижимости: что нужно знать
[ELEMENT_CHAIN] => Затратный метод оценки недвижимости: что нужно знать
[BROWSER_TITLE] =>
[KEYWORDS] =>
[DESCRIPTION] =>
)
)
Затратный метод оценки недвижимости: что нужно знать
Затратный метод оценки недвижимости незаменим в ситуациях, когда рыночный подход, опирающийся на анализ сравнимых продаж, оказывается неэффективным. Это происходит в нескольких случаях.
Ранее мы рассматривали важные нюансы оценки недвижимости, виды оценочной стоимости, а также факторы, прямо или косвенно влияющие на итоговую стоимость. Сегодня мы поговорим о том, какие бывают методы оценки недвижимости. В частности, остановимся на затратном методе оценки недвижимости. Узнаем, в чем заключается затратный подход и рассмотрим случаи, когда без него не обойтись.
Во-первых, для новых или практически новых объектов недвижимости, особенно уникальных по архитектуре или функционалу, может отсутствовать достаточное количество достоверных рыночных данных.
Во-вторых, специализированные объекты, такие как промышленные комплексы, высокотехнологичные склады, отели с уникальной концепцией, медицинские центры или объекты с нестандартными инженерными решениями, часто не имеют прямых аналогов на рынке, что делает сравнительный анализ невозможным.
В-третьих, объекты, требующие значительных капиталовложений в ремонт или реконструкцию, имеют существенную разницу между текущим состоянием и потенциальной стоимостью после обновления. Их оценка рыночным методом будет неточной, поскольку предполагает продажу в существующем виде.
В-четвертых, смешанные объекты (например, здания с совмещенными жилыми и коммерческими помещениями), исторические здания, а также недвижимость на участках с ограниченным использованием (например, с обременениями или специфическими условиями землепользования) требуют применения именно затратного подхода.
Методы затратного подхода:
Метод замены стоимости. Фокусируется на определении стоимости строительства нового объекта, функционально эквивалентного оцениваемому, с использованием современных строительных технологий и материалов. Это не просто сумма затрат на материалы и работы. Оценщик должен учесть стоимость земельного участка (с учетом его местоположения, инфраструктуры и потенциала), затраты на проектирование (включая архитектурные, инженерные и геодезические работы), стоимость строительных материалов, заработную плату строительной бригады, накладные расходы строительной компании, а также стоимость получения необходимых разрешений и согласований. Важно учитывать инфляцию и изменение цен на строительные ресурсы в период строительства. Для повышения точности расчетов могут использоваться специальные индексы цен на строительные материалы и услуги.
Метод восстановительной стоимости. Применяется, когда объект подвергся частичному или полному разрушению. В этом случае, задачей оценщика является определение стоимости восстановления объекта до его прежнего состояния. Этот метод более сложный, так как требует тщательного анализа повреждений, оценки стоимости восстановительных работ и учета возможных изменений в технологиях строительства и материалах по сравнению с изначальным проектом. Кроме того, оценщик должен учитывать стоимость демонтажных работ, утилизации строительного мусора, а также возможность применения современных, более эффективных материалов и технологий, что может снизить общую стоимость восстановления.
Метод стоимости воспроизводства. Близок к методу замены, но сфокусирован на воспроизводстве конкретного объекта с учетом всех его особенностей и использованием тех же материалов и технологий, что и при первоначальном строительстве. Этот метод наиболее точен для исторических зданий или объектов с уникальной архитектурой, где замена на функциональный аналог невозможна или нежелательна. Для этого метода требуется подробная документация о первоначальном строительстве, включая чертежи, спецификации материалов и отчеты о выполненных работах. Оценщик должен также учесть изменение цен на материалы и работы за период с момента первоначального строительства до настоящего времени.
После определения базовой стоимости, независимо от выбранного метода, производится корректировка на износ (физический, функциональный и внешний), устаревание (технологическое и функциональное) и другие факторы, влияющие на стоимость. Например, функциональный износ может быть вызван устаревшими планировочными решениями, а внешний износ – некачественным содержанием объекта. В заключении оценщик формирует отчет, детально описывающий примененные методы, входные данные и полученные результаты, обосновывая окончательную оценку стоимости объекта недвижимости. Важно понимать, что затратный подход является лишь одним из методов оценки, и его результаты должны быть сопоставлены с данными других методов, если таковые доступны, для получения наиболее объективной оценки.
Возврат к списку