Array
(
    [ID] => 15919
    [~ID] => 15919
    [NAME] => Затратный метод оценки недвижимости: что нужно знать
    [~NAME] => Затратный метод оценки недвижимости: что нужно знать
    [IBLOCK_ID] => 104
    [~IBLOCK_ID] => 104
    [IBLOCK_SECTION_ID] => 
    [~IBLOCK_SECTION_ID] => 
    [DETAIL_TEXT] => 

Ранее мы рассматривали важные нюансы оценки недвижимости, виды оценочной стоимости, а также факторы, прямо или косвенно влияющие на итоговую стоимость. Сегодня мы поговорим о том, какие бывают методы оценки недвижимости. В частности, остановимся на затратном методе оценки недвижимости. Узнаем, в чем заключается затратный подход и рассмотрим случаи, когда без него не обойтись.

Во-первых, для новых или практически новых объектов недвижимости, особенно уникальных по архитектуре или функционалу, может отсутствовать достаточное количество достоверных рыночных данных.

Во-вторых, специализированные объекты, такие как промышленные комплексы, высокотехнологичные склады, отели с уникальной концепцией, медицинские центры или объекты с нестандартными инженерными решениями, часто не имеют прямых аналогов на рынке, что делает сравнительный анализ невозможным.

В-третьих, объекты, требующие значительных капиталовложений в ремонт или реконструкцию, имеют существенную разницу между текущим состоянием и потенциальной стоимостью после обновления. Их оценка рыночным методом будет неточной, поскольку предполагает продажу в существующем виде.

В-четвертых, смешанные объекты (например, здания с совмещенными жилыми и коммерческими помещениями), исторические здания, а также недвижимость на участках с ограниченным использованием (например, с обременениями или специфическими условиями землепользования) требуют применения именно затратного подхода.

Методы затратного подхода:

Метод замены стоимости. Фокусируется на определении стоимости строительства нового объекта, функционально эквивалентного оцениваемому, с использованием современных строительных технологий и материалов. Это не просто сумма затрат на материалы и работы. Оценщик должен учесть стоимость земельного участка (с учетом его местоположения, инфраструктуры и потенциала), затраты на проектирование (включая архитектурные, инженерные и геодезические работы), стоимость строительных материалов, заработную плату строительной бригады, накладные расходы строительной компании, а также стоимость получения необходимых разрешений и согласований. Важно учитывать инфляцию и изменение цен на строительные ресурсы в период строительства. Для повышения точности расчетов могут использоваться специальные индексы цен на строительные материалы и услуги.

Метод восстановительной стоимости. Применяется, когда объект подвергся частичному или полному разрушению. В этом случае, задачей оценщика является определение стоимости восстановления объекта до его прежнего состояния. Этот метод более сложный, так как требует тщательного анализа повреждений, оценки стоимости восстановительных работ и учета возможных изменений в технологиях строительства и материалах по сравнению с изначальным проектом. Кроме того, оценщик должен учитывать стоимость демонтажных работ, утилизации строительного мусора, а также возможность применения современных, более эффективных материалов и технологий, что может снизить общую стоимость восстановления.

Метод стоимости воспроизводства. Близок к методу замены, но сфокусирован на воспроизводстве конкретного объекта с учетом всех его особенностей и использованием тех же материалов и технологий, что и при первоначальном строительстве. Этот метод наиболее точен для исторических зданий или объектов с уникальной архитектурой, где замена на функциональный аналог невозможна или нежелательна. Для этого метода требуется подробная документация о первоначальном строительстве, включая чертежи, спецификации материалов и отчеты о выполненных работах. Оценщик должен также учесть изменение цен на материалы и работы за период с момента первоначального строительства до настоящего времени.

После определения базовой стоимости, независимо от выбранного метода, производится корректировка на износ (физический, функциональный и внешний), устаревание (технологическое и функциональное) и другие факторы, влияющие на стоимость. Например, функциональный износ может быть вызван устаревшими планировочными решениями, а внешний износ – некачественным содержанием объекта. В заключении оценщик формирует отчет, детально описывающий примененные методы, входные данные и полученные результаты, обосновывая окончательную оценку стоимости объекта недвижимости. Важно понимать, что затратный подход является лишь одним из методов оценки, и его результаты должны быть сопоставлены с данными других методов, если таковые доступны, для получения наиболее объективной оценки.

[~DETAIL_TEXT] =>

Ранее мы рассматривали важные нюансы оценки недвижимости, виды оценочной стоимости, а также факторы, прямо или косвенно влияющие на итоговую стоимость. Сегодня мы поговорим о том, какие бывают методы оценки недвижимости. В частности, остановимся на затратном методе оценки недвижимости. Узнаем, в чем заключается затратный подход и рассмотрим случаи, когда без него не обойтись.

Во-первых, для новых или практически новых объектов недвижимости, особенно уникальных по архитектуре или функционалу, может отсутствовать достаточное количество достоверных рыночных данных.

Во-вторых, специализированные объекты, такие как промышленные комплексы, высокотехнологичные склады, отели с уникальной концепцией, медицинские центры или объекты с нестандартными инженерными решениями, часто не имеют прямых аналогов на рынке, что делает сравнительный анализ невозможным.

В-третьих, объекты, требующие значительных капиталовложений в ремонт или реконструкцию, имеют существенную разницу между текущим состоянием и потенциальной стоимостью после обновления. Их оценка рыночным методом будет неточной, поскольку предполагает продажу в существующем виде.

В-четвертых, смешанные объекты (например, здания с совмещенными жилыми и коммерческими помещениями), исторические здания, а также недвижимость на участках с ограниченным использованием (например, с обременениями или специфическими условиями землепользования) требуют применения именно затратного подхода.

Методы затратного подхода:

Метод замены стоимости. Фокусируется на определении стоимости строительства нового объекта, функционально эквивалентного оцениваемому, с использованием современных строительных технологий и материалов. Это не просто сумма затрат на материалы и работы. Оценщик должен учесть стоимость земельного участка (с учетом его местоположения, инфраструктуры и потенциала), затраты на проектирование (включая архитектурные, инженерные и геодезические работы), стоимость строительных материалов, заработную плату строительной бригады, накладные расходы строительной компании, а также стоимость получения необходимых разрешений и согласований. Важно учитывать инфляцию и изменение цен на строительные ресурсы в период строительства. Для повышения точности расчетов могут использоваться специальные индексы цен на строительные материалы и услуги.

Метод восстановительной стоимости. Применяется, когда объект подвергся частичному или полному разрушению. В этом случае, задачей оценщика является определение стоимости восстановления объекта до его прежнего состояния. Этот метод более сложный, так как требует тщательного анализа повреждений, оценки стоимости восстановительных работ и учета возможных изменений в технологиях строительства и материалах по сравнению с изначальным проектом. Кроме того, оценщик должен учитывать стоимость демонтажных работ, утилизации строительного мусора, а также возможность применения современных, более эффективных материалов и технологий, что может снизить общую стоимость восстановления.

Метод стоимости воспроизводства. Близок к методу замены, но сфокусирован на воспроизводстве конкретного объекта с учетом всех его особенностей и использованием тех же материалов и технологий, что и при первоначальном строительстве. Этот метод наиболее точен для исторических зданий или объектов с уникальной архитектурой, где замена на функциональный аналог невозможна или нежелательна. Для этого метода требуется подробная документация о первоначальном строительстве, включая чертежи, спецификации материалов и отчеты о выполненных работах. Оценщик должен также учесть изменение цен на материалы и работы за период с момента первоначального строительства до настоящего времени.

После определения базовой стоимости, независимо от выбранного метода, производится корректировка на износ (физический, функциональный и внешний), устаревание (технологическое и функциональное) и другие факторы, влияющие на стоимость. Например, функциональный износ может быть вызван устаревшими планировочными решениями, а внешний износ – некачественным содержанием объекта. В заключении оценщик формирует отчет, детально описывающий примененные методы, входные данные и полученные результаты, обосновывая окончательную оценку стоимости объекта недвижимости. Важно понимать, что затратный подход является лишь одним из методов оценки, и его результаты должны быть сопоставлены с данными других методов, если таковые доступны, для получения наиболее объективной оценки.

[DETAIL_TEXT_TYPE] => html [~DETAIL_TEXT_TYPE] => html [PREVIEW_TEXT] => Затратный метод оценки недвижимости незаменим в ситуациях, когда рыночный подход, опирающийся на анализ сравнимых продаж, оказывается неэффективным. Это происходит в нескольких случаях. [~PREVIEW_TEXT] => Затратный метод оценки недвижимости незаменим в ситуациях, когда рыночный подход, опирающийся на анализ сравнимых продаж, оказывается неэффективным. Это происходит в нескольких случаях. [PREVIEW_TEXT_TYPE] => text [~PREVIEW_TEXT_TYPE] => text [DETAIL_PICTURE] => Array ( [ID] => 22815 [TIMESTAMP_X] => 23.10.2024 13:23:13 [MODULE_ID] => iblock [HEIGHT] => 300 [WIDTH] => 449 [FILE_SIZE] => 61785 [CONTENT_TYPE] => image/jpeg [SUBDIR] => iblock/26a [FILE_NAME] => 5x6c786x69q8f083981lfomo6bf4ivgz.jpg [ORIGINAL_NAME] => high-view-real-estate-plans-with-magnifying-glass.jpg [DESCRIPTION] => [HANDLER_ID] => [EXTERNAL_ID] => 045724532e0031db09273bb273bd45c3 [VERSION_ORIGINAL_ID] => [META] => [SRC] => /upload/iblock/26a/5x6c786x69q8f083981lfomo6bf4ivgz.jpg [UNSAFE_SRC] => /upload/iblock/26a/5x6c786x69q8f083981lfomo6bf4ivgz.jpg [SAFE_SRC] => /upload/iblock/26a/5x6c786x69q8f083981lfomo6bf4ivgz.jpg [ALT] => Затратный метод оценки недвижимости: что нужно знать [TITLE] => Затратный метод оценки недвижимости: что нужно знать ) [~DETAIL_PICTURE] => 22815 [TIMESTAMP_X] => 23.10.2024 13:23:13 [~TIMESTAMP_X] => 23.10.2024 13:23:13 [ACTIVE_FROM_X] => [~ACTIVE_FROM_X] => [ACTIVE_FROM] => [~ACTIVE_FROM] => [LIST_PAGE_URL] => /ocenka-imushchestva/blog/ [~LIST_PAGE_URL] => /ocenka-imushchestva/blog/ [DETAIL_PAGE_URL] => /ocenka-imushchestva/blog/zatratnyy-metod-otsenki-nedvizhimosti-chto-nuzhno-znat/ [~DETAIL_PAGE_URL] => /ocenka-imushchestva/blog/zatratnyy-metod-otsenki-nedvizhimosti-chto-nuzhno-znat/ [LANG_DIR] => / [~LANG_DIR] => / [CODE] => zatratnyy-metod-otsenki-nedvizhimosti-chto-nuzhno-znat [~CODE] => zatratnyy-metod-otsenki-nedvizhimosti-chto-nuzhno-znat [EXTERNAL_ID] => 15919 [~EXTERNAL_ID] => 15919 [IBLOCK_TYPE_ID] => content [~IBLOCK_TYPE_ID] => content [IBLOCK_CODE] => [~IBLOCK_CODE] => [IBLOCK_EXTERNAL_ID] => [~IBLOCK_EXTERNAL_ID] => [LID] => s1 [~LID] => s1 [NAV_RESULT] => [NAV_CACHED_DATA] => [DISPLAY_ACTIVE_FROM] => [IPROPERTY_VALUES] => Array ( ) [FIELDS] => Array ( ) [PROPERTIES] => Array ( [TABLE] => Array ( [ID] => 241 [TIMESTAMP_X] => 2024-10-18 20:05:17 [IBLOCK_ID] => 104 [NAME] => Таблица [ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [CODE] => TABLE [DEFAULT_VALUE] => Array ( [TEXT] => [TYPE] => HTML ) [PROPERTY_TYPE] => S [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => N [XML_ID] => [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [TMP_ID] => [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => N [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => HTML [USER_TYPE_SETTINGS] => Array ( [height] => 200 ) [HINT] => [PROPERTY_VALUE_ID] => [VALUE] => [DESCRIPTION] => [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [~VALUE] => [~DESCRIPTION] => [~NAME] => Таблица [~DEFAULT_VALUE] => Array ( [TEXT] => [TYPE] => HTML ) ) [MORE_PHOTO] => Array ( [ID] => 242 [TIMESTAMP_X] => 2024-10-18 20:05:17 [IBLOCK_ID] => 104 [NAME] => Дополнительные фото [ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [CODE] => MORE_PHOTO [DEFAULT_VALUE] => [PROPERTY_TYPE] => F [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => Y [XML_ID] => [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [TMP_ID] => [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => N [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => [USER_TYPE_SETTINGS] => a:0:{} [HINT] => [PROPERTY_VALUE_ID] => [VALUE] => [DESCRIPTION] => [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [~VALUE] => [~DESCRIPTION] => [~NAME] => Дополнительные фото [~DEFAULT_VALUE] => ) ) [DISPLAY_PROPERTIES] => Array ( ) [IBLOCK] => Array ( [ID] => 104 [~ID] => 104 [TIMESTAMP_X] => 18.10.2024 20:05:17 [~TIMESTAMP_X] => 18.10.2024 20:05:17 [IBLOCK_TYPE_ID] => content [~IBLOCK_TYPE_ID] => content [LID] => s1 [~LID] => s1 [CODE] => [~CODE] => [API_CODE] => [~API_CODE] => [REST_ON] => N [~REST_ON] => N [NAME] => Блог [~NAME] => Блог [ACTIVE] => Y [~ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [~SORT] => 500 [LIST_PAGE_URL] => /ocenka-imushchestva/blog/ [~LIST_PAGE_URL] => /ocenka-imushchestva/blog/ [DETAIL_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/ocenka-imushchestva/blog/#SECTION_CODE#/#ELEMENT_CODE#/ [~DETAIL_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/ocenka-imushchestva/blog/#SECTION_CODE#/#ELEMENT_CODE#/ [SECTION_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/ocenka-imushchestva/blog//#SECTION_CODE#/ [~SECTION_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/ocenka-imushchestva/blog//#SECTION_CODE#/ [CANONICAL_PAGE_URL] => [~CANONICAL_PAGE_URL] => [PICTURE] => [~PICTURE] => [DESCRIPTION] => [~DESCRIPTION] => [DESCRIPTION_TYPE] => text [~DESCRIPTION_TYPE] => text [RSS_TTL] => 24 [~RSS_TTL] => 24 [RSS_ACTIVE] => Y [~RSS_ACTIVE] => Y [RSS_FILE_ACTIVE] => N [~RSS_FILE_ACTIVE] => N [RSS_FILE_LIMIT] => [~RSS_FILE_LIMIT] => [RSS_FILE_DAYS] => [~RSS_FILE_DAYS] => [RSS_YANDEX_ACTIVE] => N [~RSS_YANDEX_ACTIVE] => N [XML_ID] => [~XML_ID] => [TMP_ID] => [~TMP_ID] => [INDEX_ELEMENT] => Y [~INDEX_ELEMENT] => Y [INDEX_SECTION] => Y [~INDEX_SECTION] => Y [WORKFLOW] => N [~WORKFLOW] => N [BIZPROC] => N [~BIZPROC] => N [SECTION_CHOOSER] => L [~SECTION_CHOOSER] => L [LIST_MODE] => C [~LIST_MODE] => C [RIGHTS_MODE] => S [~RIGHTS_MODE] => S [SECTION_PROPERTY] => N [~SECTION_PROPERTY] => N [PROPERTY_INDEX] => N [~PROPERTY_INDEX] => N [VERSION] => 1 [~VERSION] => 1 [LAST_CONV_ELEMENT] => 0 [~LAST_CONV_ELEMENT] => 0 [SOCNET_GROUP_ID] => [~SOCNET_GROUP_ID] => [EDIT_FILE_BEFORE] => [~EDIT_FILE_BEFORE] => [EDIT_FILE_AFTER] => [~EDIT_FILE_AFTER] => [SECTIONS_NAME] => Разделы [~SECTIONS_NAME] => Разделы [SECTION_NAME] => Раздел [~SECTION_NAME] => Раздел [ELEMENTS_NAME] => Элементы [~ELEMENTS_NAME] => Элементы [ELEMENT_NAME] => Элемент [~ELEMENT_NAME] => Элемент [EXTERNAL_ID] => [~EXTERNAL_ID] => [LANG_DIR] => / [~LANG_DIR] => / [SERVER_NAME] => rlt.by [~SERVER_NAME] => rlt.by ) [SECTION] => Array ( [PATH] => Array ( ) ) [SECTION_URL] => [META_TAGS] => Array ( [TITLE] => Затратный метод оценки недвижимости: что нужно знать [ELEMENT_CHAIN] => Затратный метод оценки недвижимости: что нужно знать [BROWSER_TITLE] => [KEYWORDS] => [DESCRIPTION] => ) )

Затратный метод оценки недвижимости: что нужно знать

Затратный метод оценки недвижимости незаменим в ситуациях, когда рыночный подход, опирающийся на анализ сравнимых продаж, оказывается неэффективным. Это происходит в нескольких случаях.

Ранее мы рассматривали важные нюансы оценки недвижимости, виды оценочной стоимости, а также факторы, прямо или косвенно влияющие на итоговую стоимость. Сегодня мы поговорим о том, какие бывают методы оценки недвижимости. В частности, остановимся на затратном методе оценки недвижимости. Узнаем, в чем заключается затратный подход и рассмотрим случаи, когда без него не обойтись.

Во-первых, для новых или практически новых объектов недвижимости, особенно уникальных по архитектуре или функционалу, может отсутствовать достаточное количество достоверных рыночных данных.

Во-вторых, специализированные объекты, такие как промышленные комплексы, высокотехнологичные склады, отели с уникальной концепцией, медицинские центры или объекты с нестандартными инженерными решениями, часто не имеют прямых аналогов на рынке, что делает сравнительный анализ невозможным.

В-третьих, объекты, требующие значительных капиталовложений в ремонт или реконструкцию, имеют существенную разницу между текущим состоянием и потенциальной стоимостью после обновления. Их оценка рыночным методом будет неточной, поскольку предполагает продажу в существующем виде.

В-четвертых, смешанные объекты (например, здания с совмещенными жилыми и коммерческими помещениями), исторические здания, а также недвижимость на участках с ограниченным использованием (например, с обременениями или специфическими условиями землепользования) требуют применения именно затратного подхода.

Методы затратного подхода:

Метод замены стоимости. Фокусируется на определении стоимости строительства нового объекта, функционально эквивалентного оцениваемому, с использованием современных строительных технологий и материалов. Это не просто сумма затрат на материалы и работы. Оценщик должен учесть стоимость земельного участка (с учетом его местоположения, инфраструктуры и потенциала), затраты на проектирование (включая архитектурные, инженерные и геодезические работы), стоимость строительных материалов, заработную плату строительной бригады, накладные расходы строительной компании, а также стоимость получения необходимых разрешений и согласований. Важно учитывать инфляцию и изменение цен на строительные ресурсы в период строительства. Для повышения точности расчетов могут использоваться специальные индексы цен на строительные материалы и услуги.

Метод восстановительной стоимости. Применяется, когда объект подвергся частичному или полному разрушению. В этом случае, задачей оценщика является определение стоимости восстановления объекта до его прежнего состояния. Этот метод более сложный, так как требует тщательного анализа повреждений, оценки стоимости восстановительных работ и учета возможных изменений в технологиях строительства и материалах по сравнению с изначальным проектом. Кроме того, оценщик должен учитывать стоимость демонтажных работ, утилизации строительного мусора, а также возможность применения современных, более эффективных материалов и технологий, что может снизить общую стоимость восстановления.

Метод стоимости воспроизводства. Близок к методу замены, но сфокусирован на воспроизводстве конкретного объекта с учетом всех его особенностей и использованием тех же материалов и технологий, что и при первоначальном строительстве. Этот метод наиболее точен для исторических зданий или объектов с уникальной архитектурой, где замена на функциональный аналог невозможна или нежелательна. Для этого метода требуется подробная документация о первоначальном строительстве, включая чертежи, спецификации материалов и отчеты о выполненных работах. Оценщик должен также учесть изменение цен на материалы и работы за период с момента первоначального строительства до настоящего времени.

После определения базовой стоимости, независимо от выбранного метода, производится корректировка на износ (физический, функциональный и внешний), устаревание (технологическое и функциональное) и другие факторы, влияющие на стоимость. Например, функциональный износ может быть вызван устаревшими планировочными решениями, а внешний износ – некачественным содержанием объекта. В заключении оценщик формирует отчет, детально описывающий примененные методы, входные данные и полученные результаты, обосновывая окончательную оценку стоимости объекта недвижимости. Важно понимать, что затратный подход является лишь одним из методов оценки, и его результаты должны быть сопоставлены с данными других методов, если таковые доступны, для получения наиболее объективной оценки.


Возврат к списку

Вы готовы заказать услугу? Скачайте электронную форму письма, заполните ее, приложите необходимые документы и направьте по адресу:

220039, г. Минск, ул. Чкалова, каб. 321

либо по электронной почте:

скачать форму

Телефон для справок